A primera vista, solicitar una hipoteca parece un proceso estandarizado que cualquier persona puede llevar a cabo de forma similar, ya sea para adquirir una vivienda, oficina o un local comercial. Sin embargo, en realidad existen diferencias significativas entre ambos procesos. Las instituciones financieras suelen aplicar requisitos y criterios específicos para cada tipo de inmueble, ya que las viviendas y los locales comerciales cumplen funciones distintas y, por lo tanto, presentan distintos niveles de riesgo e implicaciones económicas. Hoy contamos con la ayuda de los profesionales de Financiall Group para explicar qué aspectos comparten las hipotecas para viviendas y locales comerciales, y cuáles son las particularidades de cada una.
La finalidad de la hipoteca es un factor que marca la diferencia
El objetivo principal de la hipoteca es el primer aspecto que marca una distinción importante entre una hipoteca para vivienda y una para local comercial. En el caso de una vivienda, la hipoteca suele buscar satisfacer una necesidad básica de alojamiento. Para muchas personas, comprar una casa o un departamento es una decisión centrada en lograr estabilidad y seguridad en términos de residencia, lo que convierte la hipoteca en un instrumento que apunta a objetivos de largo plazo y bienestar personal.
Por otro lado, las hipotecas para locales, al igual que las que se destinan a compra de oficina, se enmarcan en una estrategia de negocio. Las personas o empresas que buscan adquirir un local comercial lo hacen con la expectativa de que ese espacio genere ingresos, ya sea mediante la venta de productos, la prestación de servicios o el arrendamiento del inmueble. Esto hace que los requisitos de las hipotecas comerciales sean más estrictos, ya que la entidad financiera deberá evaluar no solo la capacidad de pago del solicitante, sino también el potencial de rentabilidad del negocio que se llevará a cabo en el local.
Requisitos financieros: ingresos y capacidad de pago
Tanto para una hipoteca de vivienda como para una comercial, el ingreso y la capacidad de pago del solicitante son factores fundamentales. Sin embargo, en el caso de las hipotecas comerciales, los bancos suelen ser más exigentes en la evaluación de estos aspectos. Por ejemplo, cuando una persona solicita una hipoteca para adquirir una vivienda, el banco analizará sus ingresos personales y su estabilidad laboral para calcular su capacidad de pago. Esta evaluación suele incluir una revisión de los últimos meses de nómina o declaraciones de impuestos, además de los antecedentes crediticios del solicitante.
En cambio, para una hipoteca comercial, la entidad financiera generalmente requiere una prueba de que el negocio será rentable. Esto implica que, además de analizar los ingresos del solicitante, también pedirá información sobre el plan de negocio, proyecciones financieras, posibles contratos o clientes, y otros indicadores de viabilidad económica. Si el solicitante ya tiene un negocio establecido, el banco también puede pedir estados financieros históricos, para asegurarse de que la empresa tiene suficiente flujo de caja para hacer frente a la hipoteca sin dificultades. Este análisis detallado tiene como fin reducir el riesgo para el banco, ya que un local comercial vacío o sin éxito representa un mayor riesgo de impago en comparación con una vivienda habitada.
Tasación y evaluación de riesgo son aspectos diferentes en cada caso
Otro punto donde las hipotecas para viviendas y para locales comerciales se diferencian es en la valoración del inmueble y en el análisis de riesgos. Para una vivienda, el valor de tasación se centra en características como la ubicación, el tamaño, el estado del inmueble, y el precio de mercado en la zona. En general, los bancos buscan reducir su exposición al riesgo otorgando una hipoteca de menor valor que el precio total de la vivienda, en un rango de entre el 70% y el 80% del valor de tasación, lo cual les permite estar protegidos en caso de que el valor de la propiedad baje en el futuro.
En el caso de los locales comerciales u oficinas, la valoración es más compleja, ya que el valor de un local no solo depende de su ubicación y características físicas, sino también de su potencial para atraer clientela y generar ingresos. Un local bien ubicado en una zona comercial con alto tránsito peatonal y acceso a servicios tendrá una tasación superior a un local en una zona menos comercial. Además, el tipo de negocio que se planea instalar en el local también influye en la valoración, ya que algunos sectores son considerados de mayor riesgo o volatilidad económica. Por ejemplo, un local para un restaurante o un bar puede tener un riesgo mayor en comparación con un local para una oficina o un comercio minorista, lo que puede hacer que el banco exija un porcentaje mayor de financiamiento inicial para reducir su exposición.
Cómo varían los plazos e intereses entre una hipoteca de vivienda y una comercial
El plazo de la hipoteca es otro factor diferenciador. Las hipotecas de vivienda suelen otorgarse a plazos largos, que pueden ir desde los 15 hasta los 30 años, permitiendo que las cuotas sean manejables para los propietarios de la vivienda. Esto se debe a que los bancos consideran que el objetivo principal de una hipoteca de vivienda es proporcionar una solución habitacional, por lo que buscan facilitar el acceso a la propiedad para el cliente, especialmente si cuenta con un historial crediticio sólido y una fuente de ingresos estable.
Sin embargo, las hipotecas comerciales suelen tener plazos más cortos, generalmente entre 10 y 15 años, debido a que los bancos prefieren recuperar su inversión en un plazo menor cuando se trata de un negocio. Además, los tipos de interés para las hipotecas comerciales suelen ser más altos que los de las hipotecas de vivienda, reflejando el mayor riesgo asociado con los locales comerciales. Es importante considerar que, al tener tasas de interés más elevadas y plazos más cortos, las cuotas mensuales de una hipoteca comercial pueden ser considerablemente más altas que las de una hipoteca para vivienda, lo cual representa un compromiso financiero significativo para el solicitante.
Aportes iniciales y garantías adicionales
Finalmente, las hipotecas comerciales suelen requerir aportes iniciales más altos. Mientras que en las hipotecas de vivienda es común que los bancos exijan una cuota inicial de entre el 10% y el 20% del valor de la propiedad, en las hipotecas comerciales este porcentaje puede ser considerablemente mayor, alcanzando en algunos casos hasta el 40% o 50%. Esta diferencia en los requisitos de pago inicial refleja el enfoque conservador de los bancos cuando financian negocios, pues entienden que las fluctuaciones del mercado y el éxito del negocio pueden afectar la capacidad de pago del cliente.
Además, en algunos casos los bancos pueden solicitar garantías adicionales para las hipotecas comerciales, como avales o activos adicionales del negocio o del propietario. Este requisito busca dar mayor seguridad al banco en caso de que el negocio no tenga el éxito esperado o el local permanezca desocupado por un tiempo prolongado. Esto contrasta con las hipotecas de vivienda, donde la propiedad misma suele ser la única garantía exigida.